La vacance des logements au sein des grandes agglomérations

Dans un précédent article, on a montré que la vacance était un phénomène général qui affectait aussi bien les grandes agglomérations que le reste de la France et dont l’évolution depuis 2006 était croissante partout. Elle est la manifestation d’un excès d’offre de logements par rapport à la demande. Et cet excès est croissant. On rappelle qu’on a raisonné au niveau des « aires urbaines » au sens de l’INSEE parce qu’on a considéré qu’elles correspondaient le mieux à ce qu’on peut estimer être le périmètre d’un marché local du logement. Un marché se définit essentiellement par une certaine substituabilité des biens entre eux.

Qu’en est-il maintenant en ce qui concerne la vacance au sein des agglomérations ? On examine le cas des 7 aires urbaines retenues pour l’étude de la vacance en différentiant cette fois le centre et le reste de l’agglomération. Le centre est identifié faute de mieux à la commune centre. Pour l’agglomération parisienne qui représente près de 20% de la population française on affine l’étude en prenant en considération les différentes couronnes de Paris.

1 La vacance dans les grandes agglomérations

Le graphique 1 montre le taux de vacance et son évolution dans les 7 plus grandes agglomérations françaises, Paris, Lyon, Aix-Marseille, Toulouse, Bordeaux, Lille et Nice.

Les niveaux des taux de vacance sont à la fois différents et fluctuants. L’agglomération de Nice présente un taux de vacance durablement plus élevé que celui des 6 autres avec une stabilité à partir de 2010. Ce peut-être dû au taux élevé de résidences secondaires et au flou qui peut entourer la distinction entre les deux types d’occupation.

Les 6 autres agglomérations ont un niveau de vacance assez voisin. En évolution elles présentent aussi un profil similaire au moins pour les années récentes. Elles ont toutes connu une contraction de la vacance vacance jusqu’à atteindre un minimum en 2006 avec une remontée plus ou moins accentuée depuis cette date.

Pour l’agglomération parisienne le creux de la courbe est atteint plus tardivement. L’agglomération de Bordeaux est celle qui a le niveau de vacance le plus faible et qui connait la croissance de la vacance depuis 2006 la plus faible également.

Les agglomérations de Toulouse et de Lille partent aussi d’un niveau de vacance bas en 2006 mais il connait une croissance rapide depuis lors.

En définitive aucune des agglomérations ne connait un état du marché du logement significativement différent du reste de la France. Les marchés locaux sont donc justiciables de la même analyse, avec une offre qui croît plus que la demande depuis 2006.

On examine maintenant la situation à l’intérieur des grandes agglomérations. L’idée est ici d’examiner comment se différencie l’éventuel déséquilibre du marché entre le centre et la périphérie des marchés locaux. Pour ce faire on est contraint d’utiliser les seules données disponibles qui sont celles correspondant à des circonscriptions administratives, communes ou département en région parisienne. On traite de la région parisienne avant d’étudier les 6 autres agglomérations.

2 La vacance des logements en région parisienne

Le graphique 1 donne l’évolution du taux de logements vacants dans la commune de Paris et le reste de l’aire urbaine parisienne.

Il apparaît que le taux de vacance est durablement plus élevé à Paris qu’en banlieue, ce qui correspond à un effectif de plus de 110000 logements à Paris et 280000 en dehors. En évolution la banlieue parisienne montre une grande stabilité avec un accroissement modéré de la vacance à partir de 2006. A Paris l’évolution est globalement, la vacance s’étant significativement contracté de 1999 jusque 2011. Elle ne s’est redressée que depuis 2012, assez sensiblement d’ailleurs.

La distinction dans la banlieue parisienne entre 1ère et de 2ème couronne ne fait pas apparaître de phénomène nouveau. Les deux composantes de la banlieue évoluent sensiblement de la même manière.

3 La vacance au sein des grandes agglomérations de province

On examine maintenant les 6 principales agglomérations françaises autres que l’agglomération parisienne.

La différentiation du marché du logement à l’intérieur des agglomérations est délicate puisqu’on doit opérer sur la base des périmètres communaux. Or les agglomérations ne sont pas toujours unipolaires, par exemple celles d’Aix-Marseille et de Lille ne le sont pas. Même quand il y a un pôle urbain unique il ne correspond pas nécessairement aux limites de la commune centre qui n’est par ailleurs pas nécessairement homogène.

L’évolution des taux de vacance dans les communes centres des grandes agglomérations et dans leur périphérie est assez différenciée. Aussi on se concentre sur l’évolution récente à savoir la croissance de la vacance depuis 2006. Les mêmes phénomènes s’observent-ils partout ?

Les données montrent que la vacance croît presque partout dans le centre et la périphérie des agglomérations. En général les évolutions du centre et de la périphérie vont dans le même sens, plus ou moins accentué. On les examine individuellement.

L’agglomération de Lyon est une des rares agglomérations qui présente des profils d’évolution différents entre le centre et la périphérie. La banlieue suit le schéma national alors que la ville de Lyon voit l’offre croître moins vite que la demande et la vacance diminuer. La même différence d’évolution entre le sens et la périphérie s’observe aussi à Bordeaux avec un niveau de vacance plus bas qu’à Lyon. Nice présente une situation inverse où la vacance croît dans le centre pour atteindre plus de 13% en 2016 mais reste stable en périphérie. Toulouse et Lille présentent un profil voisin avec une croissance de la vacance aussi bien dans le centre que dans la périphérie avec une stabilisation dans le centre à Toulouse. A Lille la croissance de la vacance est plus accentuée, où en 2016 elle dépasse 9% dans la commune de Lille.

Le phénomène d’excès d’offre qui est avéré dans les statistiques n’est pas nécessairement perçu comme tel. Une explication réside dans l’hétérogénéité des logements au sein d’une agglomération, et notamment l’hétérogénéité spatiale. Les logements sont tous différents et présentent une attractivité différente, notamment par la localisation. On constate que les ménages ont une certaine préférence pour le centre des agglomérations. C’est ce qui explique que les prix soient décroissants quand on s’éloigne des centres urbains.

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