Les deux plafonnements des loyers : une analyse économique

Publié le 6 juillet 2023 par didier cornuel

Il existe deux formes de plafonnement des loyers en France. Le premier est un plafonnement « en dynamique » qui encadre l’évolution dans le temps de l’ensemble des loyers du secteur privé. Le second est un plafonnement « en statique » qui encadre les loyers les plus élevés dans les plus grandes communes. Le premier concerne le prix des loyers c’est-à-dire la composante prix « pure ». Le second concerne les loyers au mètre carré qui sont fonction du prix des loyers mais aussi de la qualité au mètre carré, laquelle est une composante du volume. On examine successivement ces deux plafonnements.

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L’argent du logement : d’où vient-il ? quels risques encourt-il ?

Publié le 4 juin 2023 par didier cornuel

En 2021, selon les Comptes du Logement (1), les ménages ont dépensé 406 milliards € en acquisition de logements neufs et anciens et en travaux. Ce montant représente 2,6 fois celui de l’année 2000 alors que le Revenu Disponible Brut de l’ensemble des ménages n’a augmenté que de 75%. Ces acquisitions n’ont donc été possibles que grâce à l’endettement des ménages. Une première question est de savoir d’où vient l’argent qui a permis leur endettement. La seconde question est : quels risques sont attachés à cet argent ?

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Lutte contre le réchauffement climatique : le logement et le reste

Publié le 25 janvier 2022 par didier cornuel

L’utilisation des logements et plus généralement celle des bâtiments, résidentiels ou non, contribue significativement  aux émissions de Gaz à Effet de Serre (GES) en France. Pour autant sa contribution et son évolution en France et à l’étranger ne devrait pas en faire un secteur prioritaire dans la lutte contre le réchauffement climatique.

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Mon nouvel ouvrage : « Inégalités et Croissance, une contre analyse »

Publié le 7 novembre 2021 par didier cornuel

Éditions L’Harmattan, octobre 2021.

Cet ouvrage se situe dans le prolongement de mes travaux d’économie immobilière, notamment sur la question des patrimoines immobiliers. Il constitue aussi une critique de l’ouvrage de Thomas Piketty « le capital au 21ème siècle » qui contient des affirmations contredites à la fois par la réalité économique et par l’analyse économique. L’ouvrage de Piketty avait fait l’objet de commentaires critiques dans un article publié sur ce blog en août 2014 : « Capital et patrimoine immobilier : à propos de l’ouvrage de Thomas Piketty »

Mon ouvrage vise à rétablir la vérité concernant l’évolution des inégalités et à apprécier son impact sur la croissance. On y montre que l’accroissement des inégalités de patrimoine est principalement imputable à l’abondance des liquidités et que c’est la faiblesse du taux d’intérêt qui pèse sur la croissance.

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Combien va coûter le confinement ?

Publié le 14 mai 2020 par didier cornuel

Les mesures de confinement prises pour lutter contre l’épidémie de Covid-19 ont obligé une bonne partie de la population française à rester chez elle. Certains ont pu continuer à travailler par le télétravail, d’autres ont été mis en chômage partiel, d’autres enfin ont dû cesser toute activité. Au total une bonne partie des activités économiques ont été ralenties ou interrompues. Tout cela a un coût qu’on peut chercher à mesurer.

On rapprochera ce coût direct du confinement sur les activités économiques du nombre des vies humaines épargnées. On s’intéressera ensuite à l’incidence du confinement sur le logement qui est finalement ce en quoi a consisté fondamentalement le confinement.

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Mettre le prix des logements dans l’indice des prix à la consommation ?

Publié le 6 février 2020 par didier cornuel

Certains s’étonnent que la hausse du prix des logements depuis le début des années 2000 n’apparaisse pas dans l’indice des prix à la consommation. De fait seul le prix des loyers en fait partie et il est notoire que les prix et les loyers évoluent de façon divergente depuis les années 2000 (cf. graphique 1).

Certains suggèrent donc qu’on inclue le prix des logements dans l’indice des prix à la consommation. Est-ce une bonne idée ? Deux raisons font que ce n’en est pas une.

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La vacance des logements au sein des grandes agglomérations

Publié le 12 novembre 2019 par didier cornuel

Dans un précédent article, on a montré que la vacance était un phénomène général qui affectait aussi bien les grandes agglomérations que le reste de la France et dont l’évolution depuis 2006 était croissante partout. Elle est la manifestation d’un excès d’offre de logements par rapport à la demande. Et cet excès est croissant. On rappelle qu’on a raisonné au niveau des « aires urbaines » au sens de l’INSEE parce qu’on a considéré qu’elles correspondaient le mieux à ce qu’on peut estimer être le périmètre d’un marché local du logement. Un marché se définit essentiellement par une certaine substituabilité des biens entre eux.

Qu’en est-il maintenant en ce qui concerne la vacance au sein des agglomérations ? On examine le cas des 7 aires urbaines retenues pour l’étude de la vacance en différentiant cette fois le centre et le reste de l’agglomération. Le centre est identifié faute de mieux à la commune centre. Pour l’agglomération parisienne qui représente près de 20% de la population française on affine l’étude en prenant en considération les différentes couronnes de Paris.

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La vacance des logements dans les grandes agglomérations

Publié le 17 octobre 2019 par didier cornuel

Révisé le 7/11/2020

Les données de la statistique publique montrent que la vacance s’accroît dans des proportions sensibles puisqu’au niveau national elle a augmenté de 50% en nombre depuis 2006. Au 1er janvier 2018, selon les données de l’INSEE, il y a 2,948 millions de logements vacants en France métropolitaine, ce qui représente un taux de 8,3%, niveau qui n’a jamais été atteint précédemment. L’accroissement résulte d’un excès de croissance du parc de logements par rapport à celui de la demande exprimée par le nombre de ménages. En 2019 la vacance marque la pas avec une légère diminution.

Quand on évoque ces nombres il est couramment objecté que la vacance concerne surtout les zones rurales et les petites agglomérations et que dans les grandes agglomérations le marché est tendu. On utilise les données locales des recensements de l’INSEE pour examiner la question. Auparavant on rappelle la situation nationale.

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Marché du logement et marché du travail : une comparaison

Publié le 6 février 2019 par didier cornuel

On s’intéresse ici aux caractéristiques des marchés du logement et du travail. On montre en quoi ils sont comparables, ce qui fait que l’on peut utiliser les mêmes instruments d’analyse sur l’un et l’autre de ces deux marchés. On rétablit ainsi une vision économiquement fondée de l’état du marché du logement, de son mode de fonctionnement et des politiques qui y sont à l’œuvre.

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Un conte de Noël : le logement à Paris

Publié le 18 décembre 2018 par didier cornuel

Un sortilège est tombé sur la capitale. Tous les parisiens ont disparu et tous les logements sont donc vacants. Tous ? Non, il reste deux parisiens qui persévèrent dans leur désir d’habiter Paris. Ils ont le choix parmi les 1,366 million logements existants (en 2015). Mais, allez savoir pourquoi, ils ont tous les deux jeté leur dévolu sur le même logement, le palais de l’Élysée.

En cette période de Noël ils veulent régler leur concurrence pacifiquement, en recourant à un mécanisme de marché, en l’occurrence le mécanisme d’enchères. C’est donc le plus offrant qui l’emporte. L’autre peut se loger pour rien dans n’importe quel autre logement parisien.

Quand le statisticien fait la statistique des prix il n’observe qu’un seul prix, celui du palais de l’Élysée, qui peut être important selon la capacité à payer du plus offrant.

L’année suivante le même processus se reproduit. Mais le candidat malheureux à l’Élysée prend ses dispositions pour offrir davantage que la première fois, de telle sorte qu’il a des chances d’obtenir satisfaction. Dans un cas comme dans l’autre le prix aura augmenté par rapport à l’année précédente. La statistique de prix enregistrera cette hausse. Et les commentateurs de conclure que, comme les prix augmentent, il y a une tension sur le marché du logement parisien. Les professionnels demandent alors au père Noël un cadeau fiscal pour les aider à résoudre cette « crise » du logement….

En vrai, il n’y a « que » 111000 logements vacants à Paris soit 8,1% du parc. C’est plus que le taux de la France métropolitaine à 7,9%, qui correspond à 2,718 millions. À côté de cette vacance, il y a en outre à Paris 8,2% de résidences secondaires contre 9,6% en France.

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