La vacance des logements au sein des grandes agglomérations

Dans un précédent article, on a montré que la vacance était un phénomène général qui affectait aussi bien les grandes agglomérations que le reste de la France et dont l’évolution depuis 2006 était croissante partout. Elle est la manifestation d’un excès d’offre de logements par rapport à la demande. Et cet excès est croissant. On rappelle qu’on a raisonné au niveau des « aires urbaines » au sens de l’INSEE parce qu’on a considéré qu’elles correspondaient le mieux à ce qu’on peut estimer être le périmètre d’un marché local du logement. Un marché se définit essentiellement par une certaine substituabilité des biens entre eux.

Qu’en est-il maintenant en ce qui concerne la vacance au sein des agglomérations ? On examine le cas des 7 aires urbaines retenues pour l’étude de la vacance en différentiant cette fois le centre et le reste de l’agglomération. Le centre est identifié faute de mieux à la commune centre. Pour l’agglomération parisienne qui représente près de 20% de la population française on affine l’étude en prenant en considération les différentes couronnes de Paris.

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La vacance des logements dans les grandes agglomérations

Les données de la statistique publique montrent que la vacance s’accroît dans des proportions sensibles puisqu’au niveau nationale elle a augmenté de 50% en nombre depuis 2006. Au 1er janvier 2018, selon les données de l’INSEE, il y a 2,948 millions de logements vacants en France métropolitaine, ce qui représente un taux de 8,3%, niveau qui n’a jamais été atteint précédemment. L’accroissement résulte d’un excès de croissance du parc de logements par rapport à celui de la demande exprimée par le nombre de ménages.

Quand on évoque ces nombres il est couramment objecté que la vacance concerne surtout les zones rurales et les petites agglomérations et que dans les grandes agglomérations le marché est tendu. On utilise les données locales des recensements de l’INSEE pour examiner la question. Auparavant on rappelle la situation nationale.

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Marché du logement et marché du travail : une comparaison

On s’intéresse ici aux caractéristiques des marchés du logement et du travail. On montre en quoi ils sont comparables, ce qui fait que l’on peut utiliser les mêmes instruments d’analyse sur l’un et l’autre de ces deux marchés. On rétablit ainsi une vision économiquement fondée de l’état du marché du logement, de son mode de fonctionnement et des politiques qui y sont à l’œuvre.

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Un conte de Noël : le logement à Paris

Un sortilège est tombé sur la capitale. Tous les parisiens ont disparu et tous les logements sont donc vacants. Tous ? Non, il reste deux parisiens qui persévèrent dans leur désir d’habiter Paris. Ils ont le choix parmi les 1,366 million logements existants (en 2015). Mais, allez savoir pourquoi, ils ont tous les deux jeté leur dévolu sur le même logement, le palais de l’Élysée.

En cette période de Noël ils veulent régler leur concurrence pacifiquement, en recourant à un mécanisme de marché, en l’occurrence le mécanisme d’enchères. C’est donc le plus offrant qui l’emporte. L’autre peut se loger pour rien dans n’importe quel autre logement parisien.

Quand le statisticien fait la statistique des prix il n’observe qu’un seul prix, celui du palais de l’Élysée, qui peut être important selon la capacité à payer du plus offrant.

L’année suivante le même processus se reproduit. Mais le candidat malheureux à l’Élysée prend ses dispositions pour offrir davantage que la première fois, de telle sorte qu’il a des chances d’obtenir satisfaction. Dans un cas comme dans l’autre le prix aura augmenté par rapport à l’année précédente. La statistique de prix enregistrera cette hausse. Et les commentateurs de conclure que, comme les prix augmentent, il y a une tension sur le marché du logement parisien. Les professionnels demandent alors au père Noël un cadeau fiscal pour les aider à résoudre cette « crise » du logement….

En vrai, il n’y a « que » 111000 logements vacants à Paris soit 8,1% du parc. C’est plus que le taux de la France métropolitaine à 7,9%, qui correspond à 2,718 millions. À côté de cette vacance, il y a en outre à Paris 8,2% de résidences secondaires contre 9,6% en France.

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La demande de logements : évolution et projection

L’observation du marché du logement est assez simple. L’offre est constituée des bâtiments existants ou en construction, la demande est constituée des personnes résidant en France. Ces données sont documentées de longue date. Mais, si l’offre est constituée directement des bâtiments, la demande n’émane pas directement des personnes considérées individuellement. Elle s’exprime sous la forme agglomérée des ménages. Un ménage recensé comme tel est l’ensemble des personnes qui habitent un même logement, quels que soient les liens entre eux, couple, famille, colocataires etc. Par définition un ménage n’existe donc qu’une fois logé. Autrement dit, économiquement, la demande mesurée est la demande « satisfaite » ce qui ne veut pas dire que les ménages soient satisfaits de leur logement.

On compare d’abord l’offre et la demande avant d’approfondir les facteurs d’évolution de la demande. Continuer la lecture

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Fusion des organismes HLM : quelle logique économique ?

Le gouvernement veut voir s’opérer une fusion des organismes HLM. On s’interroge ici sur la logique économique qui peut conduire au rapprochement des organismes. On envisage d’abord la question de la taille optimale des organismes du point de vue des coûts de gestion. On examine ensuite la question du périmètre de marché optimal pour les organismes, ce qui conduit à réexaminer la finalité du secteur locatif social. On discute enfin la question de la circulation du capital logement.

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Construire davantage ne fera pas baisser les prix

Dans son interview du 15 octobre 2017, le président Macron a indiqué que la politique du logement consistait en un choc d’offre afin de faire baisser les prix. On a déjà argumenté l’idée que cette politique reposait sur un diagnostic erroné (cf. ici). On examine l’éventualité de cet effet en mobilisant les concepts d’analyse économique et les données statistiques.

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L’économie du logement en France

Le logement est générateur d’activité économique sous deux formes, d’abord par sa production ensuite par son utilisation. Ces contributions sont comptabilisées dans le produit intérieur brut, le PIB. En France, la construction de logements représente environ la moitié de l’activité « construction », soit 3,5% du PIB. Dans ce dernier chiffre, la construction de logements neufs en représente aussi la moitié, le reste étant constitué des travaux sur des logements existants.

L’utilisation des logements constitue également une activité économique…..

Ce texte est le début d’une contribution à l’ouvrage collectif Profession architecte publié sous la direction d’Isabelle Chesneau aux éditions Eyrolles en janvier 2018.

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Mon nouvel ouvrage : Marché du logement et aides publiques

Si le prix des logements est élevé, dit-on, c’est que l’offre serait insuffisante. Ce diagnostic est erroné. En réalité, l’offre est excédentaire. La stabilité du prix des loyers et l’explosion de la vacance en sont la preuve. La politique du logement basée depuis plus de 10 ans sur ce diagnostic ne peut être ni efficace ni pertinente. Après avoir précisé la place du logement dans l’économie, l’ouvrage examine les principales aides publiques en la matière pour en réaliser une évaluation économique et suggérer des réformes.

Cet ouvrage est dans la lignée des articles de ce site et de ceux que j’ai publiés sur le site politiquedulogement.com

Il est destiné à un large public.

Pour acheter   : Editions L’Harmattan  et les sites de vente en ligne

Table des matières

Introduction
Première partie L’Etat du marché du logement
Chapitre 1 Il n’y a pas de pénurie de logements
Chapitre 2 Les raisons du discours de pénurie
Deuxième partie Le logement dans l’économie
Chapitre 3 L’évolution du marché immobilier
Chapitre 4 Le coût du logement
Chapitre 5 Logement, construction et croissance
Chapitre 6 Logement et inégalités
Troisième partie La politique du logement
Chapitre 7 Les interventions publiques dans le logement
Chapitre 8 Le secteur locatif social
Chapitre 9 Les aides à la personne
Chapitre 10 Les aides fiscales et à l’épargne
Quatrième partie Propositions de réforme
Chapitre 11 Principes d’une réforme et conséquences
Conclusion

 

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La politique du logement est fondée sur un diagnostic erroné

L’économiste n’a pas normalement à discuter les objectifs d’une politique. Il est fondé en revanche à discuter le diagnostic sur lequel elle est fondée et à s’interroger sur l’argumentation économique qui lui est donnée. Le diagnostic porté depuis la crise de 2008 est celui d’une tension sur le marché du logement qui justifierait une augmentation de la production afin de faire baisser les prix, comme l’a évoqué le Président de la République le 15 octobre 2017. On montre que ce diagnostic est erroné et que, par conséquent, la politique du logement sur lequel elle est fondée ne peut être ni efficace ni pertinente.

La suite sur le site politiquedulogement.com

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