Marché du logement et marché du travail : une comparaison

On s’intéresse ici aux caractéristiques des marchés du logement et du travail. On montre en quoi ils sont comparables, ce qui fait que l’on peut utiliser les mêmes instruments d’analyse sur l’un et l’autre de ces deux marchés. On rétablit ainsi une vision économiquement fondée de l’état du marché du logement, de son mode de fonctionnement et des politiques qui y sont à l’œuvre.

1 Des marchés de stock :

On propose d’appeler marché de stock un marché où l’offre et la demande sont satisfaites de manière relativement stable dans le temps et où les ajustements s’opèrent à la marge, par mobilité interne et par des entrées et sorties en nombre relatif limité. C’est le cas du logement, où la plupart des logements sont occupés et la plupart des ménages logés de manière stable. Les ajustements s’opèrent par mobilité des ménages dans le parc de logement mais aussi par entrées et sorties de logements du parc et de ménages. Les mêmes mouvements affectent le marché du travail, avec une certaine stabilité des emplois et des personnes employées et des ajustements marginaux de même nature que ceux observés sur le marché du logement.

Ceci implique un certain nombre de caractéristiques du produit. En premier lieu il faut que le « produit » ne s’épuise pas par son premier usage mais continue à offrir cet usage dans le temps.

C’est le cas du logement comme de l’emploi. C’est le cas du marché du logement où le logement n’est pas détruit par sa première utilisation mais dure longtemps, voire très longtemps. En fait, c’est un des biens économiques dont la durée de vie est la plus longue. D’autres biens de consommation, comme les biens mobiliers voiture, électroménager etc., ont une durée de vie qui excède l’année mais moindre que celle du logement. Ce fait entraîne que l’on achète rarement leur seul usage, il faut acheter le bien, même si une certaine tendance à l’économie de la fonctionnalité se fait jour sur les biens de consommation durables comme les voitures, l’outillage, voire les meubles ou les œuvres d’art.

Ceci implique également que l’on peut acheter non pas le bien générateur de l’usage recherché, mais seulement cet usage.

Il y a donc deux marchés sur un marché de stock, le marché de l’usage ou du service et le marché du bien ou de l’investissement. Il faut noter toutefois qu’une même personne peut intervenir simultanément sur les deux marchés et donc être à la fois offreur et demandeur. C’est le cas quand le propriétaire d’un bien l’utilise lui-même, comme un propriétaire occupant. Celui-ci est son propre locataire.

Sur le marché du travail on peut également intervenir à la fois comme offreur et demandeur. Ceci se produit quand on est son propre employé en profession indépendante ou en auto-entreprenariat. Le phénomène d’ubérisation a fait se développer ce type de situation.

En définitive les biens relevant des marchés de stock sont donc

  1. des biens durables,
  2. plutôt des biens d’investissement que de consommation ce qui offre la possibilité de les louer plutôt que de les acheter.
  3. On peut à la fois être propriétaire et utilisateur du bien

Le marché du travail ou de l’emploi présente des caractéristiques similaires. Les emplois sont assez durablement occupés et les personnes assez durablement employées. Les ajustements s’opèrent par mobilité interne, les personnes changeant d’emploi et les emplois de titulaires. Ils s’opèrent aussi par entrées et sorties. Des emplois sont créés, d’autres disparaissent. De même de nouvelles personnes arrivent sur le marché du travail, tandis que d’autres en sortent.

Sur ce marché le « produit », en l’occurrence l’emploi présente une certaine durabilité, caractéristique des marchés de stock. En revanche seul le service rendu par la main d’œuvre fait l’objet d’un marché, ce qu’on appelle le marché du travail. On n’achète pas le bien générateur du service, à savoir la personne. Ce type de marché n’existe plus, il a pu exister sous forme de marché d’esclaves. On trouve une approximation de la valeur de l’actif travail dans l’analyse économique sous la notion de capital humain. On en observe des approximations avec certaines indemnisations, par exemple celles résultant d’un décès ou d’un handicap.

2 L’offre, la demande et l’équilibre du marché

Sur le marché du logement l’offre est constituée des logements présentés par leur propriétaire, la demande des personnes regroupées en ménages. Sur le marché du travail l’offre est constituée des personnes parce que ce sont elles qui offrent leur service aux employeurs. La demande émane des employeurs qui sont les porteurs et les gestionnaires des emplois. On mesure la différence. Le rôle des personnes est inversé dans les deux marchés. Elles constituent la demande sur le marché du logement mais l’offre sur le marché du travail. Comme on privilégie les individus par rapport aux biens on ne regarde pas les deux marchés sous le même angle. Mais ils peuvent et doivent faire l’objet d’une même grille d’analyse économique.

Le marché est à l’équilibre quantitatif quand l’offre et la demande sont égales en nombre.  Dans le cas du logement les logements sont tous occupés et les ménages tous logés ; dans le cas du travail, les emplois sont tous occupés et les personnes toutes employées.

Il y a déséquilibre quantitatif quand l’offre ou la demande est excédentaire. Sur le marché du travail il y a actuellement un excédent de l’offre par rapport à la demande de telle sorte qu’un certain nombre de personnes sont inoccupées, 2,5 millions en France métropolitaine au 2ème trimestre 2018, soit un taux de 9,1%. Sur le marché du logement, c’est la même situation avec un nombre de logements inoccupés de près de 3 millions, soit un taux de 8,3%. Il n’y a donc pas plus de tension sur le marché du logement que sur le marché du travail.

Mais ceci n’est qu’une approche quantitative. Il faut passer au qualitatif parce que les emplois et les personnes, comme les logements et les ménages sont hétérogènes. Ils ne donc pas parfaitement substituables : un studio à Perpignan ne peut pas satisfaire une famille de la région parisienne ; de même un emploi de pâtissier à Perpignan ne peut satisfaire un informaticien de Strasbourg. Le facteur d’hétérogénéité le plus important est dans les deux cas la localisation du « bien », logement ou emploi. On peut donc avoir égalité quantitative de l’offre et de la demande mais inadéquation qualitative qui laisse à la fois une offre insatisfaite et une demande insatisfaite.

Par conséquent, des employeurs peuvent connaître des difficultés à pourvoir certains emplois alors que des personnes sont sans emploi, y compris dans le même bassin d’emploi. Il n’empêche que le nombre de chômeurs révèle un marché globalement en excès d’offre. La même situation prévaut sur le marché du logement. Malgré l’existence de personnes non ou mal logées, le nombre de logements inoccupés conduit à conclure également à un excès d’offre.

Qu’en est-il alors des prix des logements ? Que révèle leur montant élevé ? Là aussi la comparaison avec le marché du travail est révélatrice.

3 Les prix comme indicateurs de l’état du marché

L’équilibre du marché sa manifeste par les volumes, les quantités, mais il s’opère en principe par les prix. Sur le marché du travail, le prix, ou plus exactement la valeur, est le salaire. C’est la contrepartie de l’usage de la force de travail. L’équivalent du salaire sur le marché du logement est donc la valeur de l’usage des logements, c’est-à-dire les loyers réels ou imputés. Les loyers imputés sont ceux que paieraient les propriétaires occupants s’ils étaient locataires.

On évoque assez peu le niveau des salaires quand on traite de l’état du marché du travail. En revanche on évoque largement le prix des logements. Mais celui-ci ne correspond pas au salaire. Il correspondrait à la valeur du capital humain pour lequel il n’existe pas vraiment de marché. En ce qui concerne les loyers, équivalent des salaires, leur indice de prix est une des composantes de l’indice des prix à la consommation. Les données montrent que le prix des loyers évolue comme l’indice général des prix depuis au moins 20 ans. L’observation du prix des loyers ne révèle donc aucune tension sur le marché. Au contraire l’indice de ces derniers trimestres révèle une augmentation du prix des loyers moindre que celle de l’indice général des prix. C’est peut-être là une première manifestation de l’excès d’offre locative.

Le prix des logements résulte de la transformation des loyers en valeur patrimoniale. La théorie économique indique qu’il est égal à la valeur actualisée nette des loyers futurs. Sous quelques hypothèses simplificatrices cela signifie que le prix d’un logement en tant qu’actif est le résultat de la division du loyer par le taux de rendement. Dans ce mécanisme, ce sont les loyers et le taux de rendement (d’actualisation) qui déterminent la valeur d’actif, c’est-à-dire le prix, et non l’inverse comme la pratique courante pourrait le laisser penser. Le taux de rendement est celui qui s’exprime sur les marchés financiers et, derrière eux, celui résultant de l’action des banques centrales. L’augmentation des prix des logements que l’on constate depuis le début des années 2000 résulte de la baisse des taux de rendement et non pas de l’augmentation des loyers.

4 Des politiques publiques différentes des situations identiques

Finalement, la conjoncture des marchés du travail et du logement est proche. Elle se caractérise par un excès d’offre qui se traduit par des personnes inoccupées sur le marché du travail et des logements inoccupés sur le marché du logement. Cet excès d’offre a peu d’effet sur le prix du service, salaire et loyer. Pour corriger cet excès d’offre, on pourrait s’attendre à une action similaire des pouvoirs publics sur les deux marchés, soutenir la demande et au moins ne pas soutenir l’offre. Or l’action publique est inverse sur les deux marchés. On a affaire à une politique de soutien de l’offre de logement qui contribue à accroître l’excédent, avec l’idée que ce « choc d’offre » fera baisser les prix. Sur le marché du travail on soutient au contraire la demande, celle émanant des entreprises, pour réduire le chômage. Soutenir l’offre de logements à l’aide du prêt à taux zéro, de l’aide à l’investissement locatif, du secteur HLM serait équivalent à soutenir la venue de travailleurs détachés sur le marché du travail (travailleurs étrangers européens venant travailler en France). On peut noter que d’une certaine manière on subventionne la venue de travailleurs détachés en subventionnant la construction puisqu’une bonne partie des travailleurs détachés viennent travailler dans le bâtiment.

On a aussi certains éléments de politiques communs aux deux marchés. Ce sont ceux relevant de la volonté de fluidifier le marché. Sur celui du logement comme sur celui de l’emploi cela a pris la forme de contrats courts, le « bail mobilité » voté le 3/06/2018, et l’extension du contrat de chantier à toutes les branches d’activité. Ces dispositions reposent sur l’idée que les locataires ne louent pas parce qu’ils auraient des difficultés à quitter leur logement et que les employeurs n’embauchent pas parce qu’ils auraient des difficultés à licencier en cas de diminution d’activité.

Pour réduire le chômage, une solution suggérée par le président de la république le 16/09/2018 à un jeune chômeur est de « traverser la rue pour trouver un emploi ». En même temps il suggérait que ladite personne assouplisse ses attentes en termes d’emploi. C’est peut-être une solution individuelle mais si tous les chômeurs traversent la rue, il n’y a pas assez d’emplois pour eux tous. Sauf à penser qu’un accroissement massif de l’offre permettrait d’accroître la demande.  En fait, si tous les chômeurs traversent la rue, ils ne trouveront un emploi qu’au détriment de ceux qui en ont déjà un. Dès lors la question est : vaut-il mieux que ce ne soit pas toujours les mêmes qui soient au chômage ?

Économiquement c’est peut-être souhaitable si on veut que les personnes gardent leur employabilité en gardant leurs compétences voire simplement leur aptitude à travailler professionnellement, c’est-à-dire à respecter les horaires, les contraintes d’un emploi. On peut interpréter cette nécessité de conserver l’employabilité des actifs comme une couverture contre le risque de reprise économique qui rendrait nécessaire le retour à l’activité des chômeurs.

Humainement faire tourner les chômeurs dans les emplois est plus discutable. On peut s’habituer à rester durablement sans emploi et souffrir des allers-retours entre chômage et emploi. Une situation stable mais pénible comme le chômage peut être préférée à une situation instable. Mais l’inverse peut être vrai, tout emploi même temporaire peut être considéré comme préférable au chômage. C’est une question de subjectivité.

La même logique vaut-elle aussi pour le marché du logement ? Pour réduire la vacance, est-il aussi facile de trouver un locataire ? Observons d’abord que les logements ne peuvent pas « traverser la rue ». Mais les offreurs peuvent adapter leur offre en améliorant le logement proposé et/ou en baissant le loyer. Là aussi il peut s’agir d’une solution individuelle. Mais si tous les propriétaires adoptent le même comportement, le fait est qu’il n’y a pas assez de ménages à loger pour occuper tous les logements. La même interrogation sur la rotation des logements de la vacance à l’occupation peut être posée. Faut-il essayer de garder dans le marché le plus grand nombre de logements ou est-il préférable d’accepter qu’un certain nombre en sortent de manière plus durable, sinon définitivement ? Un des éléments de la réponse réside dans le fait que plus de la moitié des logements vacants sont des appartements dans des immeubles, et qu’inoccupés ils risquent de poser des problèmes à la copropriété.

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