La politique du logement en 5 graphiques

La politique du logement consiste en une réglementation abondante mais aussi en aides publiques qui sont comptabilisées dans le Compte du logement. Ce sont ces dépenses publiques qui font l’objet des 5 graphiques commentés suivants.

1 Un accroissement significatif des aides depuis 2004

Le graphique 1 donne le montant des différents types d’aide selon leur nature et leur évolution depuis qu’elles sont comptabilisées par le Compte du logement : prestations sociales, subventions d’exploitation et à l’investissement, avantages fiscaux et avantages de taux.

La moitié des aides sont des prestations sociales, c’est-à-dire les différents types d’allocations de logement et l’APL, ainsi que les prestations sociales liées aux locaux d’hébergement collectif. Ce sont des aides à la dépense, et essentiellement des aides à la dépense locative.

Les subventions d’exploitation et d’investissement concernent majoritairement le secteur HLM. Il s’agit notamment des subventions de l’Etat liées aux prêts locatifs sociaux, des subventions des collectivités territoriales dans les opérations conventionnées de logements locatifs sociaux, des subventions dans les opérations de l’ANRU. Les autres subventions sont celles de l’ANAH destinées au secteur privé.

Les avantages fiscaux sont principalement destinés aux investisseurs privés.  Il s’agit des déductions d’intérêt des emprunts pour l’accession à la propriété, des incitations fiscales à l’investissement locatif privé, du taux de TVA réduit et du crédit d’impôt « développement durable », et enfin de l’exonération des organismes de logement social de l’impôt sur les sociétés. La plupart de ces aides sont des aides à l’investissement, notamment privé.

Les avantages de taux concernent les prêts au logement locatif social, les prêts à taux zéro et les prêts d’Action logement. Elles consistent dans des aides directes à l’endettement et donc des aides indirectes à l’investissement. Leur part déjà modérée a diminué avec la diminution des taux des prêts au logement.

Source : compte du logement

En euros constants, en l’occurrence en valeur 2013, les aides ont augmenté d’un quart de 1984 à 2004, soit en 20 ans, puis de plus de 40% de 2004 à 2010, soit en 6 ans. Elles diminuent modérément depuis pour se stabiliser autour de 40 milliards d’euros en 2015.

Une partie de ces aides, les aides à l’investissement, sont assez largement dépendantes du prix des logements et des volumes de construction puisqu’elles sont souvent définies comme un pourcentage du montant de l’investissement dans la limite d’un plafond. L’inflation des prix des biens immobiliers s’est donc transmise aux dépenses publiques dans ce domaine.

Les prestations sociales ont connu une évolution modérée. Elles sont plus ou moins indexées sur les loyers et plafonnées au niveau individuel. Or les loyers ont augmenté à peu près comme l’inflation depuis 20 ans[1].

2 Les aides à l’investissement neuf contribuent à vider le parc existant

Les aides à l’investissement peuvent avoir une finalité de long terme, accroître la production de logement pour satisfaire des besoins en logement que le fonctionnement du marché sans aide ne parviendrait pas à couvrir. En réalité la production de logements excède largement les capacités d’absorption du marché. En effet l’offre de logement n’est pas seulement constituée de la production neuve mais aussi de celle fournie par le parc existant. On peut constater sur le graphique 3 que, depuis plus de 10 ans, la vacance s’accroît. Il faut donc conclure que la construction neuve contribue à accroître la vacance sur le reste du parc. C’est environ le ¼ des logements construits qui absorbe la demande sur le parc existant.

Sources : SOeS et INSEE

3 Les aides à l’investissement sont peu contracycliques

L’autre finalité possible des aides à l’investissement en logement est leur action contracyclique, c’est-à-dire soutenir la construction lors des phases de ralentissement. Pour ce faire il faut que les aides diminuent lors des phases d’expansion pour les accroître en phase de ralentissement. On peut voir sur le graphique 4 que c’est loin d’être le cas. Dans le secteur social les caractéristiques des aides sont indépendantes de la conjoncture. Quant aux aides à l’investissement privé, les changements de leurs modalités paraît davantage correspondre à une logique politique qu’à une logique contracyclique.

Ce qu’on observe sur le graphique 3 est un certain retard de la courbe des aides par rapport à celle de l’investissement qui peut s’expliquer par les dates de prise en compte des aides. C’est le cas par exemple de la défiscalisation de l’investissement locatif privé qui s’étale sur plusieurs années après l’investissement.

Au total, le coefficient de corrélation entre les aides à l’investissement et le nombre de logements commencés est faiblement négatif, proche de zéro.

Source : SOeS et Compte du logement

4 Le secteur HLM n’est pas beaucoup plus social que le secteur locatif privé

Une partie de l’action publique dans le domaine du logement s’exerce au moyen du secteur HLM. Sa raison d’être est, selon les termes du Code de la construction, sa vocation sociale dans le respect de la mixité sociale. Pour ce qui est du caractère social, le graphique 4 montre qu’il n’est pas plus accentué dans le secteur dit social que dans le secteur locatif privé. Ce graphique donne la répartition des locataires des deux secteurs selon le revenu issue de l’Enquête nationale logement 2013. On constate que les locataires des deux secteurs se recrutent davantage dans les premiers déciles de revenu, avec une faible surreprésentation dans le parc HLM. On constate aussi une présence des déciles de revenu élevé à peine moins marquée dans le secteur social que dans le secteur privé.

Source : ENL 2013

Lire : 10,4% des locataires du secteur privé sont dans le 5ème décile de revenu. Le total des valeurs de chaque courbe fait 100%. Le revenu par unité de consommation est le revenu du ménage corrigé par un facteur représentant la taille et la composition du ménage.

Petite bizarrerie statistique : la sous-représentation des locataires du secteur privé dans le 4ème décile de revenu se retrouve dans la surreprésentation de ce décile chez les propriétaires non accédants, qui n’est pas présentée ici.

5 Les aides à la personne sont les plus sociales

Les aides à la personne concernent essentiellement les locataires. Leur montant a moins augmenté ces dix dernières années que les aides à l’investissement. La raison est que les premières sont indexées sur les loyers alors que les secondes le sont sur les prix. Or les prix ont doublé quand les loyers évoluaient comme l’inflation.

En ce qui concerne leur caractère social, il est clairement plus affirmé que celui du secteur locatif du même nom ainsi que le montre le graphique 5.

[1] Cf. sur ce blog l’article http://www.economieimmobiliere.com/le-marche-du-logement-en-5-graphiques/

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